Token immobiliari: le persone ora possono acquistare un "frammento" di una proprietà acquistando token NFT. Ma è tutto ciò che sembra? Il CEO di Real Fund Tokens José García Caballero spiega perché questa è sia una buona che una cattiva idea.
La promessa di valore offerta dalla tokenizzazione di qualsiasi tipo di asset reale è troppo succosa per lasciarsela sfuggire. E se lo applichiamo al settore immobiliare, offrendo “pezzi” di immobili sarebbe un'industria enorme.
Ma partiamo dall'inizio, ricordando alcune nozioni di base.
Tokenizzare è emettere, utilizzando una blockchain, file digitali che rappresentano asset reali.
Quali sono i vantaggi della tokenizzazione di asset reali?
-I token sostituiscono i certificati cartacei.
– Può essere frazionato in piccole porzioni del bene.
– Un unico documento anagrafico.
– Possibili strategie di uscita per l'investitore.
– Facilità di emissione e acquisizione di token rappresentativi del titolo.
– Liquidità del bene.
– Facilità di trasmissione sui mercati secondari.
Chiunque capisca veramente cos'è un token, può dubitare dei vantaggi del suo utilizzo. Il futuro dell'investimento in asset reali sta nella tokenizzazione, non ho dubbi.
Ma veniamo alla questione che ci ha portato qui: la tokenizzazione degli asset immobiliari.
Immobiliare: è possibile tokenizzarlo?
Un bene immobiliare può essere, lo sappiamo tutti, un appartamento, una palazzina uffici, un locale commerciale, un mq di capannone industriale o un appezzamento di terreno.
L'affermazione commerciale per dire "tokenizziamo gli asset immobiliari" è la più frequente, ma questi asset vengono tokenizzati? La risposta è no.
Non conosco alcun progetto immobiliare in cui la proprietà stessa sia stata tokenizzata.
Qual è il motivo? Molto semplice: nella maggior parte dei paesi esiste un catasto, dove si annota, con certezza del diritto, l'esistenza degli immobili e chi li possiede.
Finora, questi registri non accettano l'esistenza di questi token come mezzo valido per rappresentare la proprietà. Pertanto, potremmo teoricamente emettere un NFT (token non fungibile, ideale per rappresentare un asset immobiliare) che rappresenti un appartamento in un edificio.
Potrebbe avere la documentazione corrispondente che lo accredita inclusa nel token come metadati. Ciò significa che creeremo una seconda registrazione dell'esistenza di quella proprietà. Il titolare del token, alla sua nascita, sarebbe il proprietario di quell'immobile, e potremmo corroborare tale informazione, anche nel catasto immobiliare del luogo in cui si trova quell'appartamento.
Ora, il proprietario dell'immobile trasmette il token ad un acquirente che, tecnicamente, è il nuovo proprietario dell'immobile. Tuttavia, questa trasmissione non ha accesso al catasto, dove continuerà ad apparire come il proprietario che ha coniato la NFT.
Gettoni immobiliari: doppia registrazione
Esiste, quindi, una doppia registrazione che inevitabilmente comporta incertezza giuridica per il titolare di tale NFT. Al momento, il modo più giuridicamente efficace per dimostrare la proprietà di un immobile è il catasto.
Potrebbe succedere che ci siano state trasmissioni in buona fede della proprietà attraverso la vendita della NFT. E che l'attuale detentore del token (cioè l'ultimo che ha pagato per quel token) ha scoperto che la sua casa è stata sequestrata… dall'Agenzia delle Entrate per esempio. Forse questo era per un debito non pagato del primo detentore della NFT.
È vero che potresti andare dal giudice per spiegare che hai la NFT, che è una terza parte in buona fede. Ma chi vorrebbe entrare in quel pasticcio?
Quindi le aziende che dicono "tokenizziamo asset immobiliari" o "primo appartamento rappresentato da un NFT commercializzato in Florida" non stanno dicendo la verità.
Se è così, allora cosa viene tokenizzato? Sostanzialmente due cose:
• Le azioni o partecipazioni di una società che possiede un immobile.
• Debito legato a un immobile.
È consigliabile investire in token immobiliari?
Un bene immobiliare è, per definizione, generatore di reddito da locazione e/o utili (o meno) per plusvalenze di valore dello stesso. Possedere uno di questi token ti dà diritti economici (interessi, dividendi) sui frutti dell'esistenza della proprietà, ma non la proprietà di essa.
Pertanto, gli asset immobiliari non vengono tokenizzati, non importa quante aziende del settore facciano questa affermazione.
Se i nostri token rappresentano azioni o debito, le caratteristiche dell'investimento sono sostanzialmente diverse da quelle dell'immobile. Se possediamo azioni in una società, c'è un rischio aziendale di sfruttamento della proprietà, inoltre, dobbiamo accettare il fatto che siamo soci di minoranza in una società e, quindi, saremo alla mercé di ciò che gli amministratori di l'azienda e gli azionisti vogliono fare. In caso di debito, il rischio è chiaro: siamo responsabili del debito in caso di mancato pagamento.
La persona che acquista token di attività immobiliari (non immobiliari) dovrebbe essere pienamente informata di ciò che sta acquistando. E comunemente, questo non sta accadendo.
Token immobiliari: per ora no.
Scrivo questo pezzo dalla Spagna. Qui, l'investimento in azioni o la partecipazione rappresentata da token, in qualunque settore, ha al momento seri limiti in termini di trasmissibilità. Quindi per ora, in generale, lo sconsiglio.
Esistono altri modi per investire in frazioni di attività immobiliari. Questi includono piattaforme di finanziamento partecipativo o crowdfunding o veicoli più tradizionali come i fondi di investimento immobiliare.
Sul crowdfunding immobiliare, uno strato di blockchain viene messo sotto forma di tokenizzazione, in modo che aggiunga più vantaggi e migliori il finanziamento partecipativo. Non ho dubbi che, non appena l'adozione (e la legislazione) si evolverà, crowdfunding e tokenizzazione andranno di pari passo.
Qualcosa che abbiamo qui in Spagna si chiama Socimi. In inglese è un fondo di investimento immobiliare. È uno strumento di investimento immobiliare tradizionale. Alcuni dicono che sono più sicuri e più liquidi, se questo è vero, perché investire in token?
Tokenizzazione contro investimento tradizionale
A Socimi è una società quotata in mercati regolamentati in cui il prezzo del titolo dipende – tra l'altro – dal valore e dal reddito degli immobili in cui investe. In poche parole, hanno succosi vantaggi fiscali.
Ecco il problema. La tokenizzazione ti consente di investire in QUESTA azienda, QUESTA proprietà, in QUESTA strada e città. L'acquirente sente un'affinità con l'investimento e la società promotrice.
Al contrario. è difficile sentirsi parte di una comunità quando si investe in SOCIMI. Investire in una Socimi è come investire in una banca: non sai cosa stanno facendo o in cosa stanno investendo. Sì, sappiamo cosa guadagnano manager e amministratori. Ho letto le relazioni annuali e le relazioni di valutazione di diversi Socimis.
Si potrebbe presumere che Socimis abbia meno rischi rispetto agli investimenti in token che rappresentano progetti immobiliari. È come dire che corrono meno rischi di una piattaforma di crowdlending perché offre più garanzie. Ma ricordiamoci che il titolo della più grande Socimi in Spagna è sceso del 50% nel 2020. Sicuramente molti investitori hanno subito gravi perdite. Non ho visto articoli sulla stampa che avvertissero del grave rischio di investire su di essi.
Il bisogno di comunità
Non ho obiezioni all'esistenza di queste società; hanno vantaggi fiscali. Ma c'è una generazione in crescita e fiorente che non vuole prodotti confezionati da banche o fondi immobiliari. Vogliono prodotti che capiscono. Vogliono partecipare tramite DAO, canali di telegramma o discordia e sentirsi parte di una comunità.
Va da sé che qualsiasi investitore di token responsabile deve fare una buona analisi dell'equazione redditività/rischio/liquidità e mantenere adeguati criteri di diversificazione (prodotto, geografico, azienda …) per limitare le possibili perdite.
Quindi, la domanda in termini di rischio non sta in quale veicolo di investimento immobiliare vuoi entrare, che sia con token o meno. Ma devi capire il business, i ritorni e i rischi in cui andrai a incorrere e, dopo averli analizzati, prendere una decisione razionale.
In un mondo ideale, i token sono la rappresentazione digitale di un'attività immobiliare. Quell'attività può essere buona o cattiva, ma potrebbe migliorare l'investimento introducendo i vantaggi di operare su una blockchain.
La tokenizzazione del valore generato dai progetti immobiliari è in un momento di germinazione. È una tendenza inarrestabile, che arriverà, senza dubbio, a rivoluzionare il modo in cui si investe il patrimonio immobiliare.
In futuro, la speranza è che la tokenizzazione fornisca un modo più democratico per acquistare immobili, con maggiore trasparenza e liquidità.
Circa l'autore
Jose Garcia Caballero è il fondatore e CEO di RealFund . È un economista ed esperto immobiliare, e si interessa di criptovalute, blockchain e trasformazione digitale.
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Il post Token immobiliari: dovresti comprarli? Sì e No. Ecco perché. è apparso per la prima volta su BeInCrypto .