I titoli immobiliari statunitensi hanno toccato il loro minimo storico rispetto all'indice S&P 500. Il rapporto tra i due settori si attesta ora a 0,122, annullando completamente il vantaggio competitivo del settore immobiliare acquisito prima del 2007.
Tuttavia, il calo è relativo, non si tratta di un crollo dei prezzi delle case. Dimostra quanto i mercati azionari statunitensi nel loro complesso abbiano superato il mercato immobiliare in quasi due decenni.
Come le azioni del settore immobiliare statunitense hanno perso il vantaggio derivante dalla bolla immobiliare.
Charlie Bilello, responsabile della strategia di mercato presso Creative Planning, ha segnalato il minimo storico raggiunto da X. Il suo grafico confronta due indici di rendimento totale.
Il primo è l'iShares US Real Estate ETF (IYR), che detiene fondi di investimento immobiliare (REIT) e società immobiliari. Il secondo è l'SPDR S&P 500 ETF (SPY).
Un rapporto in aumento significa che il settore immobiliare sta sovraperformando il mercato in generale. Il valore ha raggiunto circa 0,46 nel febbraio 2007, coronando un periodo di performance superiori alla media durante il boom immobiliare.
La crisi dei mutui subprime si è manifestata mesi dopo.
Il valore di questo indicatore è diminuito di circa il 73% rispetto al picco massimo. Di conseguenza, i titoli immobiliari statunitensi non detengono più alcuno dei guadagni relativi accumulati durante il boom immobiliare dei primi anni 2000.
I costi di finanziamento aggravano la situazione. Secondo l'indagine settimanale di Freddie Mac, il tasso medio fisso a 30 anni si attestava al 7,28% il 1° ottobre, il livello più alto da novembre 2023.
I dati giornalieri degli istituti di credito avevano già segnalato un forte aumento dei tassi sui mutui a fine settembre. Nel frattempo, la Federal Reserve è tornata ad aumentare i tassi.
L'aumento dei tassi di interesse penalizza i REIT su due fronti: incrementa i costi del debito e rende i dividendi meno attraenti rispetto a quelli obbligazionari.
Perché Schiff non vede un limite inferiore per le azioni immobiliari
Peter Schiff, capo economista di Euro Pacific Asset Management, ha replicato che il settore ha ancora molto margine di ribasso. Afferma che il settore immobiliare ha prosperato grazie al costante calo dei tassi ipotecari e al sostegno governativo.
Schiff sostiene che entrambi questi fattori favorevoli si stiano ora invertendo. Ha definito il settore "morto".
Tuttavia, l'indice di Bilello tiene conto solo dei rendimenti relativi. Un rally dell'S&P 500 guidato dal settore tecnologico può spingere l'indice al ribasso anche quando le azioni del settore immobiliare registrano guadagni.
Anche le famiglie stanno attuando un cambiamento simile. Le azioni rappresentano ora una quota record del patrimonio delle famiglie statunitensi, mentre la quota investita nel patrimonio immobiliare è diminuita.
In definitiva, il contesto dei tassi d'interesse è più importante di qualsiasi singolo grafico. Il rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni si attesta sopra il 5%, consentendo agli investitori di ottenere un reddito solido senza rischi legati al mercato immobiliare. Questo compromesso potrebbe pesare sui titoli immobiliari statunitensi fino a quando i tassi non scenderanno.
L'articolo " Le azioni immobiliari statunitensi sono morte? Cosa mostrano i grafici e i tassi" è apparso per la prima volta su BeInCrypto.